5 września 2022. Rada Najwyższa głosowała w pierwszym czytaniu projektu ustawy nr 7683, zgodnie z którą wprowadzane są zmiany w opodatkowaniu obrotu nieruchomościami. Ustawa w założeniu ma usprawnić rynek, oczyścić go z oszustów i przyspieszyć proces zakupu metrów kwadratowych.
Jedną z głównych zmian jest zwolnienie z podatku od wartości dodanej (VAT) „pierwszej dostawy” mieszkań, czyli zakupu nowych metrów kwadratowych wprowadzonych na rynek.
„Obecnie transakcje dotyczące dostawy nieruchomości powstałych w wyniku budowy podlegają na ogół opodatkowaniu podatkiem VAT, z wyjątkiem transakcji z nieruchomościami mieszkalnymi po pierwszej dostawie” – czytamy w uzasadnieniu.
Według inicjatorów projektu VAT zwiększa koszty mieszkań dla obywateli, zmniejszając tym samym popyt na rynku nieruchomości. W związku z tym, aby pobudzić sprzedaż, konieczne jest zmniejszenie obciążeń podatkowych poprzez zwolnienie „pierwszej dostawy” nowo wybudowanego mieszkania z podatku VAT w momencie wprowadzania mieszkania na rynek.
Ponadto autorzy projektu są przekonani, że nowe prawo będzie w stanie zalegalizować rynek obrotu przyszłymi nieruchomościami, wyeliminować niespójności w opodatkowaniu nieruchomości, a także zmniejszyć ryzyko nadużyć i oszustw ze strony inwestorów. Głównym schematem oszustwa jest sztuczne przeszacowanie wydatków w celu zwiększenia kwoty ulgi podatkowej, ponieważ w rezultacie cały naliczony podatek VAT zostanie wliczony w koszt nieruchomości.
Ponadto projekt ustawy zawiera następujące zmiany:
- Wprowadzenie metody kasowej, zgodnie z którą podatek pobierany jest tylko wtedy, gdy występuje dochód.
- Zwolnienie z podatku dochodowego od osób fizycznych transakcji sprzedaży mieszkań i innych obiektów budowlanych, w tym niewykończonych, jeżeli prawo własności do nich zostało zarejestrowane na rzecz kupującego i przynajmniej częściowo opłacone. VAT jest płacony od różnicy między kwotą kupna i sprzedaży.
- Wpisanie na listę operacji „pierwszej dostawy mieszkań” w celu zakupu i sprzedaży niepodzielnego obiektu mieszkalnego w budowie lub przyszłego obiektu nieruchomości mieszkalnej.
Według inicjatorki projektu ustawy, szefowej partii Sługa Ludu Oleny Szulak, projekt ten poprawi poziom bezpieczeństwa mieszkaniowego Ukraińców, ułatwi dostęp do nowych mieszkań i zwiększy skalę budownictwa.
„Dzięki przyjęciu tej ustawy poprawimy poziom bezpieczeństwa mieszkaniowego Ukraińców, ułatwimy dostęp do nowych mieszkań, poszerzymy listę nieruchomości i będziemy mogli zwiększyć wolumen budowy. Jest to szczególnie ważne w obecnych warunkach, kiedy miliony Ukraińców zostały bez dachu nad głową z powodu rosyjskiej agresji” – podkreśliła.
Rynek już zareagował na innowację. Według Jurija Pity, szefa Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami Ukrainy, przyjęty w pierwszym czytaniu projekt ustawy zasadniczo zrównuje rynek pierwotny i wtórny poprzez wprowadzenie podatku od osób fizycznych. W związku z tym, z podatkowego punktu widzenia wszelkie transakcje z nieruchomościami będą odbywać się zgodnie z zasadami rynku wtórnego. Bo jeśli wcześniej zakup pierwotnej nieruchomości na etapie budowy w celu odsprzedaży nie podlegał opodatkowaniu, to teraz będzie opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych na tej samej zasadzie, co od nieruchomości „wtórnych”.
Eksperci przewidują również wzrost cen mieszkań dla inwestorów-sprzedawców. W końcu kupujący na rynku pierwotnym sprzeda metry kwadratowe jak na wtórnym, płacąc 5 proc. podatek dochodowy od osób fizycznych i 1,5 proc. podatek wojskowy. Zdaniem ekspertów, jeśli ustawa zostanie ostatecznie uchwalona, podatek będzie naliczany od różnicy między ceną kupna i sprzedaży. I ta różnica może być dość znacząca, bo koszt metra kwadratowego mieszkania na etapie posadowienia i przy wysokim stopniu wykończenia znacznie się różni.
Wiktoria Czyrwa