6 czerwca 2025. W Ukrainie gwałtownie drożeją grunty rolne. Według danych z otwartych źródeł, w maju 2025 roku średnia cena jednego hektara wyniosła 59 051 UAH. W kwietniu ta wartość była wyższa — 86 655 UAH/ha, jednak eksperci tłumaczą to sezonowymi wahaniami po zakończeniu wiosennej kampanii siewnej. Ogólny trend pozostaje niezmienny — wartość ziemi stopniowo rośnie.
Najwyższe ceny obserwowane są w regionach zachodnich. Przykładowo, w obwodzie iwanofrankowskim średnia cena hektara osiągnęła 184 650 UAH, we lwowskim — 136 269 UAH, a w kijowskim — 86 921 UAH. Dla porównania, w obwodach chersońskim, mikołajowskim i ługańskim hektar kosztuje w granicach 30–35 tys. UAH. Główne czynniki różnic regionalnych to sytuacja bezpieczeństwa, rozwinięta infrastruktura, bliskość granic UE oraz atrakcyjność inwestycyjna.
Specjaliści wskazują na kolejną zależność: po otwarciu rynku gruntów rolnych w 2021 roku i zniesieniu ograniczeń dla osób prawnych od 1 stycznia 2024 roku struktura popytu wyraźnie się zmieniła.
O ile wcześniej głównymi nabywcami były osoby fizyczne — głównie rolnicy — to obecnie znaczną część transakcji zawierają spółki rolne, średnie gospodarstwa oraz struktury inwestycyjne. Rosnąca aktywność widoczna jest również wśród nabywców spoza sektora rolniczego, którzy traktują ziemię jako instrument długoterminowego lokowania kapitału.
Istotnym czynnikiem wzrostu cen gruntów jest ograniczona podaż. Według oceny analityków branżowych, właściciele działek rolnych zazwyczaj nie spieszą się z ich sprzedażą. Powody to: oczekiwanie dalszego wzrostu cen, brak informacji o procedurach sprzedaży, a także trudności prawne związane z rejestracją prawa własności. W rezultacie na rynku występuje znaczący niedobór działek, co prowadzi do wzrostu cen nawet przy niewielkim popycie.
Dodatkowym czynnikiem jest sytuacja makroekonomiczna: inflacja, deprecjacja waluty krajowej, niestabilność instrumentów finansowych oraz rosnące koszty kredytów zwiększają zainteresowanie realnymi aktywami. W tym kontekście ziemia — jako aktywo o ograniczonej podaży — postrzegana jest jako bezpieczniejsza.
Państwo utrzymuje ograniczenia dotyczące koncentracji gruntów: osoba prawna może posiadać nie więcej niż 10 tysięcy hektarów gruntów rolnych. Jednocześnie eksperci podkreślają potrzebę udoskonalenia mechanizmów kontroli, ponieważ w niektórych przypadkach odnotowuje się próby obchodzenia tych ograniczeń poprzez rejestrowanie gruntów na powiązane podmioty.
W kontekście powyższych zmian eksperci prognozują dalszy wzrost cen.
Według optymistycznych szacunków, do 2026 roku średnia wartość hektara gruntów rolnych na Ukrainie może osiągnąć 100 000 UAH. W przypadku stabilizacji sytuacji bezpieczeństwa, zwiększenia przejrzystości transakcji oraz stworzenia pełnoprawnego rynku kredytów hipotecznych pod ziemię, te wskaźniki mogą rosnąć jeszcze szybciej.
Choć ceny gruntów rolnych w Ukrainie stale rosną, nadal pozostają one znacznie niższe w porównaniu z większością krajów Unii Europejskiej. Czyni to ukraińską ziemię jedną z najtańszych w regionie. Dla porównania: w Holandii średnia cena hektara wynosi około 74 000 EUR, we Włoszech — 43 000 EUR, w Polsce — około 11 000 EUR. We Francji hektar kosztuje 6 000–8 000 EUR, na Węgrzech — 5 500 EUR, a w Bułgarii — 3 000–4 000 EUR.
Eksperci uważają, że na tle tych różnic ukraiński rynek pozostaje atrakcyjny zarówno dla krajowych uczestników, jak i potencjalnych inwestorów zagranicznych. Szczególną uwagę przyciągają duże obszary urodzajnych gleb oraz przewidywany dalszy wzrost wartości po ustabilizowaniu się sytuacji w kraju.
Wiktoria Czyrwa
Image by Petar Ubiparip from Pixabay