28 czerwca 2024. Branża budowlana w Ukrainie wykazuje kilka trendów – zarówno pozytywnych, jak i negatywnych. Wartość prac budowlanych wzrosła o 40,3 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim, natomiast poziom zabudowy jest najniższy od ostatnich czterech lat. Analitycy rynku nieruchomości prognozują, że w ciągu najbliższego roku- dwóch lat wolumen rynku pierwotnego może się zmniejszyć o co najmniej 40 procent.
Na początek o dobrych wiadomościach. Według danych Państwowej Służby Statystyki, w pierwszym kwartale 2024 roku wolumen prac budowlanych wzrósł o 40,3 proc. w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego. W styczniu odnotowano wzrost o 18,1 proc., w lutym wskaźnik ten wzrósł do 20,7 proc., a w marcu osiągnął rekordowe 69,3 procent.
Ogólnie rzecz biorąc, budownictwo budynków mieszkalnych w pierwszym kwartale wzrosło o 25,1 proc., podczas gdy budynków niemieszkalnych, w tym biurowców i obiektów handlowych, zwiększyło się o 34,4 proc. Szczególnie znaczący był wzrost budownictwa infrastrukturalnego, które prawie się podwoiło, rosnąc o 48,2 procent.
W marcu wolumen prac infrastrukturalnych był dwa razy większy niż w marcu roku poprzedniego. Jednak mimo tych znaczących wzrostów, ogólny wolumen prac budowlanych wynosi tylko 79 proc. poziomu sprzed wojny. Największe opóźnienia obserwuje się w budownictwie mieszkaniowym, które obecnie stanowi tylko 48 proc. przedwojennego wolumenu.
Tymczasem budownictwo infrastrukturalne już przekracza przedwojenny poziom o 8 proc. ze względu na duże zapotrzebowanie na odbudowę sieci energetycznych, dróg i obiektów obronnych.
Według ekspertów, potencjał zmniejszenia istniejącego wolumenu rynku pierwotnego w najbliższym roku- dwóch latach wynosi co najmniej 40 procent.
W Kijowie od początku roku rozpoczęto budowę zaledwie 1,5 tysiąca nowych mieszkań. Oznacza to, że ogólny wolumen podaży na rynku pierwotnym stolicy zmniejszył się o 23 procent. Tylko w 60 proc. kompleksów mieszkaniowych prowadzone są prace budowlane, a i tak z opóźnieniem.
Po rozpoczęciu pełnoskalowej wojny sprzedaż na rynku pierwotnym w Kijowie zmniejszyła się dwadzieścia razy, we Lwowie osiem razy w porównaniu z okresem przedwojennym. Największym problemem dla deweloperów jest i pozostanie przez dłuższy czas brak wykwalifikowanych pracowników. Oprócz tego, na rynek wpływa sytuacja geopolityczna i wydarzenia na froncie, spadek rzeczywistego popytu oraz niedoskonały model finansowy firm.
Analitycy zwracają uwagę na jeszcze jeden fakt: zwiększenie liczby potencjalnych nabywców, którzy chcą kupić mieszkanie na przedmieściach. Popyt na takie zabudowy rośnie w zawrotnym tempie. Deweloperzy odnotowują proces wewnętrznej migracji z niebezpiecznych rejonów kraju do bezpieczniejszych, zwłaszcza obwodu kijowskiego. Tutaj jest nie tylko stosunkowo bezpiecznie, wygodny transport i bliskość do stolicy, ale także lepsze możliwości zatrudnienia. W związku z wyjazdem kijowian za granicę z powodu wojny powstał deficyt kadr, który jest uzupełniany przez przesiedleńców z innych regionów.
Popyt wpłynął na cenę: według specjalistów rynku, w porównaniu z lutym 2022 roku średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w obwodzie kijowskim wzrosła o jedną trzecią i wynosi 36 tysięcy UAH/m². Jednak wzrost ceny za metr kwadratowy znacznie powstrzymała zmiana profilu potencjalnego nabywcy, ponieważ na pierwsze miejsce wysunęły się osoby kupujące mieszkanie dla siebie. Zdaniem deweloperów, w czasie wojny nastąpił odpływ inwestorów, czyli klientów, którzy kupują nieruchomości na etapie wykopu, aby uzyskać zysk z odsprzedaży. Zamiast tego zwiększył się udział końcowych konsumentów, którzy kupują gotowe mieszkania dla siebie, a nie na odsprzedaż – interesują ich obiekty, które mogą być oddane do użytku w ciągu trzech miesięcy do roku.
Przy wyborze nieruchomości na przedmieściach, oprócz ceny i dostępności infrastruktury, priorytetem jest niezależność energetyczna obiektu w warunkach odłączania prądu. To obejmuje zasilanie nowoczesnym generatorem przemysłowym systemów dostarczania wody, wyposażenia dźwigowego i innych instalacji inżynieryjnych. Obecnie popularne stają się alternatywne źródła energii tam, gdzie jest to możliwe i bezpieczne: panele słoneczne do oświetlenia ulicznego czy miejsc wspólnych na przylegających terenach.
Wiktoria Czyrwa
Photo by Kostiantyn Li on Unsplash