23 marca 2026. Państwo zabiera się za rynek usług pośrednictwa nieruchomości, który do tej pory pozostawał w dużej mierze nieuregulowany. Trwają prace nad projektem ustawy, który ma wprowadzić zasady funkcjonowania pośredników i uczynić rynek nieruchomości bardziej przejrzystym.
Temat uregulowania rynku usług pośrednictwa nie jest nowy: w Ukrainie od lat pozostaje on faktycznie nieuporządkowany. Obok profesjonalnych agencji działają tysiące przypadkowych osób, które mogą włączać się w transakcje i żądać prowizji, nie ponosząc realnej odpowiedzialności. W efekcie problem dawno wykroczył poza samą branżę i bezpośrednio uderza w konsumentów: ludzie nie wiedzą, za co płacą, nie potrafią odróżnić specjalisty od pośrednika, a w razie błędów czy konfliktów zostają bez gwarancji i sam na sam z ryzykiem.
Pomysł ustawowego uregulowania tej sfery pojawił się w Ukrainie już pod koniec lat 90., kiedy państwo próbowało choć wstępnie wyznaczyć ramy prawne działalności pośredników. Wówczas jednak dopiero kształtowały się instytucje rynkowe, a rynek nieruchomości jako odrębny segment dopiero się rozwijał. Brakowało zarówno woli politycznej, jak i odpowiednio zorganizowanego środowiska zawodowego, które mogłoby poprzeć taki projekt i przeprowadzić go przez parlament. Później podejmowano kolejne próby. W różnych latach proponowano modele obejmujące państwowy rejestr, rozróżnienie pojęć „broker” i „agent”, wymogi dotyczące przygotowania zawodowego oraz mechanizmy nadzoru.
Wszystkie opierały się na tej samej logice: bez jasnych zasad rynek pozostanie przestrzenią braku zaufania, w której uczciwi uczestnicy muszą funkcjonować obok szarej strefy i praktyk o charakterze wręcz oszukańczym. Żadna z tych inicjatyw nie została jednak uchwalona jako pełnoprawna ustawa.
Najgłośniejsza, a zarazem najbardziej konfliktowa próba miała miejsce kilka lat temu, gdy Rada Najwyższa podjęła próbę przeforsowania projektu przewidującego bardziej restrykcyjny model regulacji działalności pośredników. Wówczas rynek zareagował bardzo ostro na ryzyko monopolizacji. Zastrzeżenia nie dotyczyły samej idei uporządkowania rynku, lecz sposobu jej realizacji. Krytycy wskazywali, że niektóre przepisy mogłyby w praktyce ograniczyć prawo właściciela do swobodnego dysponowania nieruchomością i uzależnić transakcje od obowiązkowego udziału pośrednika. Pojawiły się również wątpliwości dotyczące koncentracji dostępu do danych oraz roli podmiotów niepublicznych, które mogłyby uzyskać nadmierny wpływ na rynek. Ostatecznie ta próba zakończyła się niepowodzeniem, a temat ponownie utknął w miejscu.
Dziś powraca on w innym kontekście politycznym i gospodarczym. Na początku 2026 roku w parlamencie ponownie rozpoczęto dyskusję o potrzebie odrębnego uregulowania działalności specjalistów rynku nieruchomości. Chodzi o zdefiniowanie, kim jest pośrednik w sensie prawnym, jakie usługi obejmuje jego działalność, jakie wymagania można stawiać wobec jego przygotowania zawodowego, jak powinna wyglądać umowa z klientem oraz jaką odpowiedzialność będzie ponosił za naruszenie swoich obowiązków.
Rozważane jest także utworzenie państwowego rejestru, który pozwoliłby sprawdzić, czy dana osoba rzeczywiście jest uczestnikiem rynku działającym w sposób jawny, a nie przypadkowym pośrednikiem z numerem telefonu w komunikatorze.
Jednocześnie władze zapewniają, że nie chodzi o wprowadzenie obowiązkowego udziału pośrednika w każdej transakcji. Jak podkreśla deputowana Ołena Szulak, osoby, które chcą samodzielnie kupować lub sprzedawać nieruchomości, nadal będą mogły robić to bez pośredników.
Uczestnicy rynku zwracają jednak uwagę na szereg ryzyk związanych z ewentualnym ustawowym uregulowaniem tej działalności. Jednym z nich jest nadmierna regulacja, która może stać się barierą wejścia do zawodu. Jeśli dostęp do rynku zostanie obwarowany skomplikowanymi procedurami, egzaminami, akredytacjami czy dodatkowymi ograniczeniami, uderzy to przede wszystkim w mniejsze agencje i indywidualnych specjalistów. Eksperci podkreślają również, że nowa ustawa próbuje przypisać pośrednikom funkcje, których w praktyce nie są w stanie w pełni realizować – nie mają do tego ani odpowiednich uprawnień, ani narzędzi. Chodzi m.in. o weryfikację źródeł pochodzenia środków, identyfikację ryzyk związanych z praniem pieniędzy, kompleksową ocenę stanu technicznego nieruchomości oraz inne zadania, które bardziej należą do kompetencji państwa, banków, audytorów czy wyspecjalizowanych ekspertów niż klasycznego pośrednika.
Krytycy nowego podejścia wskazują, że granica między porządkowaniem rynku a wprowadzaniem nowej formy kontroli jest bardzo cienka. W rzeczywistości dyskusja już dawno przestała dotyczyć wyłącznie pośredników. Rynek nieruchomości to bowiem duże aktywa, duże pieniądze, znaczące przepływy z najmu oraz niezwykle wrażliwa społecznie sfera, która dotyczy milionów ludzi. Każda regulacja pośredników nieuchronnie dotyka więc szerszych kwestii: prawa własności, podatków, dostępu do informacji o nieruchomościach, standardów zawierania transakcji oraz możliwości państwa do bardziej szczegółowego monitorowania rynku.
Dlatego też przyszła ustawa budzi wyraźną nieufność. Dla jednych to szansa na usunięcie z rynku przypadkowych pośredników, którzy pobierają prowizje bez realnej pracy i odpowiedzialności. Inni obawiają się, że pod pozorem profesjonalizacji pojawią się nowe ograniczenia i koszty – zarówno dla pośredników, jak i dla klientów. Są też głosy, że państwo w ten sposób po prostu wzmacnia swoją kontrolę nad rynkiem nieruchomości.
Kluczowe pytanie brzmi: czy państwo rzeczywiście chce uporządkować rynek i zwiększyć ochronę konsumentów, czy raczej tworzy nowy punkt dostępu do jednego z najbardziej dochodowych segmentów gospodarki? Odpowiedź na to pytanie zdecyduje, czy Ukraina doczeka się wreszcie nowoczesnej ustawy o pośrednictwie nieruchomości, czy też będzie to kolejna próba, która ugrzęźnie w sporach, nieufności i oporze samego rynku.
Wiktoria Czyrwa
Image by Gerd Altmann from Pixabay