Відродження ринку комерційної нерухомості

Безперечно, війна внесла корективи в усі сфери економіки, і ринок нерухомості не став винятком. Сьогодні, щоб оцінити об’єкт, спеціалісти насамперед зважають на його відстань від фронту, враховують, наскільки потерпає його локація від бойових дій, й лише потім — решту параметрів цих будівель. Важливим фактором при виборі офісних об’єктів залишається наявність обладнаного укриття та автономних джерел електропостачання.Попри війну, не зупиняється будівництво офісних проектів, однак обсяги нових пропозицій ще далекі від довоєнних показників.

Лідером процесу є столиця: за два роки війни девелопери завели на ринок Києва 10 нових офісних центрів. А це свідчить про те, що ринок нерухомості демонструє стійкість, адаптивність та неабиякі амбіції. Девелопери уперто не збавляють темп – запускають усі заплановані об’єкти, обігнавши в темпах навіть ТРЦ. Загальна пропозиція якісних офісних приміщень у Києві складає приблизно 2,3 млн м². Для порівняння, загальна пропозиція офісної нерухомості Варшави становить  майже 6,25 млн м².

Деякі офісні центри в столиці заповнені сьогодні тільки на 50% і готові істотно знижувати орендні ставки — від $10 /кв. м на місяць. А дехто для приваблення орендарів почав виконувати ремонти власними силами. Ставки на оренду приміщень знижуються не тільки у Києві, і не лише в офісних приміщеннях. Власники складських будівель теж не можуть розраховувати на високі прибутки від зданих в оренду площ. На склади А-класу орендні ставки становлять $4,5-5,0/кв. м на місяць (без ПДВ та ОРЕХ), В-класу — $2,5‑3,5/кв. м на місяць. Хоча на об’єкти спеціалізованого формату, наприклад, фармацевтичні склади, ставки вищі: $6,5-7,5/кв. м  на місяць.

Якщо орендар – це міжнародна компанія з довгостроковим договором, то орендодавець схильний до того, щоб створювати лояльні умови, аби утримати таку компанію. Відповідно, для орендарів із короткостроковими договорами знижки менші, кажуть аналітики ринку нерухомості.

Торговельно-розважальні центри (ТРЦ) живуть краще, бо змогли пристосуватися до постачання нових видів товарів, на які в часи війни є попит у споживачів. Завантаженість ТРЦ сягає 70%. Власники пропонують істотні    знижки, бо заявлені  $21/кв. м ніхто не бажає платити. Вартість оренди майже не перевищує  $15–18/кв. м на місяць. Часи, коли оренда в ТРЦ сягала  $50–150 за квадратний метр навряд чи скоро повернуться.

Керівник проектів Perfect Group Олексій Коваль заявляє, що на даний момент ринок торговельної нерухомості стабілізувався на рівні 2022 року. Згідно з аналізом, фахівець  відзначає, що відвідуваність ТРЦ зросла і подекуди навіть досягла довоєнних показників. З іншого боку, від початку повномасштабної війни рівень вакантності у столичних ТЦ досяг 15%, що є найвищим показником за останні десять років.

На переконання експертів,  сектор комерційної нерухомості переживає певні проблеми не лише в Україні. Минулого року тенденція до зниження інвестицій у комерційну нерухомість продовжувалася на більшості європейських ринків. Хоча наразі у країнах ЄС спостерігається поступове зростання процентних ставок  на оренду площ, відтак прогноз на нинішній рік більш сприятливий.

Стосовно України, інвестування у комерційну нерухомість під час війни має свої ризики, але і можливості. Попри небезпеки, існує частка українців, які продовжують вкладати кошти в цей сектор, включаючи покупку заселених офісних центрів з дійсними контрактами на оренду як дохідний актив.

Прикметно, що майже всі запити наразі на приміщення з ремонтом, а іноді навіть з меблями. Фахівці сприймають цей факт дещо обережно, адже це може спричинити спекулятивне зростання сектору.

Загалом, головними гравцями на ринку офісної нерухомості залишається ІТ-кластер та міжнародні компанії. Хоча вплив останніх через нестабільну безпекову ситуацію скорочується. Керівник департаменту юридичного консалтингу UTG Костянтин Олійник відзначає, що за даними 2014 року в Україні працювали понад дві тисячі міжнародних компаній, зараз їхня кількість скоротилась до 700.

Крупні міжнародні IT-компанії – EPAM, SoftServe, GlobalLogic, Luxoft, Ubisoft, Ciklum, ELEKS, Dev.Pro, Playrix, DataArt, AirSlate – стали внутрішньо переміщеними: з Харкова виїхало 11 тис. фахівців, Херсона, Миколаєва, Маріуполя, Києва -10 тис. Натомість відкрились зо три десятки представництв   у Львові, Івано-Франківську, Полтаві, Черкасах, Кропивницькому, Ужгороді, Тернополі та Чернівцях.

Знизився попит на нові офіси з боку компаній традиційних галузей: фармацевтики, медицини, агросектору. Вони намагаються оптимізувати умови оренди. Низка компаній переглядають, наскільки затребувані представницькі офіси і відмовляються від «зайвих» квадратних метрів. Іншими словами, раціоналізують витратну частину, адже військові дії після вторгнення рф призвели до зниження доходів у більшості компаній.

З огляду на зростання вартості енергоносіїв, подорожчання комунальних платежів, навантаження на орендарів і далі збільшуватиметься, відтак ставки оренди в найближчій перспективі продовжать своє подальше зниження.

У перспективі потенційне зростання попиту на офісну чи комерційну площі можна очікувати від компаній військово-промислового сегменту, прогнозують аналітики ринку. Ще одне потенційне зростання вони вбачають в посиленні міжнародного представництва в Україні. Але це станеться вже точно тоді, коли Україна виграє війну.

Вікторія Чирва
Photo by Precondo CA on Unsplash