Lepiej na rynku nieruchomości komercyjnych

15 lutego 2024. Rynek nieruchomości komercyjnych dość szybko dostosował się do realiów pełnoskalowej wojny i odradza się, choć powoli. Jakie są trendy i perspektywy jego rozwoju?

Dziś, aby ocenić nieruchomość, eksperci najpierw biorą pod uwagę jej odległość od linii frontu, stopień, w jakim na jej lokalizację wpływają działania wojenne, a dopiero potem analizują inne parametry tych budynków. Ważnym czynnikiem przy wyborze budynków biurowych jest dostępność wyposażonego schronu i autonomicznego zasilania.

Pomimo wojny, budowa projektów biurowych nie została wstrzymana, ale ilość nowych propozycji jest wciąż daleka od poziomu sprzed wojny.

Stolica Ukrainy jest liderem: w ciągu dwóch lat wojny deweloperzy uruchomili w Kijowie 10 nowych centrów biurowych. Pokazuje to, że rynek nieruchomości jest odporny, elastyczny i ma wielkie ambicje. Deweloperzy uparcie utrzymują tempo, uruchamiając wszystkie planowane obiekty, wyprzedzając nawet centra handlowe. Całkowita podaż wysokiej jakości powierzchni biurowej w Kijowie wynosi około 2,3 mln mkw. Dla porównania, całkowita podaż nieruchomości biurowych w Warszawie wynosi prawie 6,25 mln mkw.

Niektóre centra biurowe w stolicy są obecnie zajęte tylko w połowie i są gotowe do znacznego obniżenia stawek czynszu – od 10 USD za mkw. miesięcznie. Niektóre zaczęły przeprowadzać remonty na własną rękę, aby przyciągnąć najemców. Stawki czynszu spadają nie tylko w Kijowie i nie tylko w przypadku powierzchni biurowych. Właściciele budynków magazynowych również nie mogą liczyć na wysokie zyski z wynajmowanej powierzchni. Stawki czynszu dla magazynów klasy A wynoszą 4,5-5,0 USD za mkw. miesięcznie (bez VAT i OREX), a dla magazynów klasy B – 2,5-3,5 USD za mkw. miesięcznie. Stawki dla nieruchomości specjalistycznych, takich jak magazyny farmaceutyczne, są jednak wyższe: 6,5-7,5 USD za mkw. miesięcznie. Jeśli najemcą jest międzynarodowa firma z długoterminową umową najmu, wynajmujący jest skłonny stworzyć specjalne warunki, aby zatrzymać taką firmę..

Centra handlowe radzą sobie lepiej, ponieważ były w stanie dostosować się do dostarczania nowych rodzajów towarów, które są poszukiwane przez konsumentów w czasach wojny. Wskaźnik obłożenia centrów handlowych wynosi do 70 procent. Właściciele oferują znaczne zniżki, ponieważ nikt nie jest skłonny płacić deklarowanych 21 USD za metr kwadratowy. Ceny najmu ledwo przekraczają 15-18 USD za mkw. miesięcznie. Czasy, w których czynsze w centrach handlowych sięgały 50-150 USD za metr kwadratowy, raczej nie wrócą w najbliższym czasie.

Alexey Koval, kierownik projektu w Perfect Group, twierdzi, że rynek nieruchomości handlowych ustabilizował się obecnie na poziomie z 2022 roku. Wskaźniki wizyt w centrach handlowych rosną, a w niektórych miejscach zrównały się do przedwojennego poziomu. Z drugiej strony, od początku wojny na pełną skalę, wskaźnik pustostanów w stołecznych centrach handlowych osiągnął 15%, co jest najwyższym wynikiem w ciągu ostatnich dziesięciu lat.

Sektor nieruchomości komercyjnych doświadcza pewnych problemów nie tylko w Ukrainie. W ubiegłym roku trend spadkowy inwestycji w nieruchomości komercyjne utrzymywał się na większości rynków europejskich. Jednak kraje UE doświadczają obecnie stopniowego wzrostu stóp procentowych czynszów, więc perspektywy na ten rok są bardziej korzystne.

Jeśli chodzi o Ukrainę, inwestowanie w nieruchomości komercyjne w czasie wojny wiąże się z ryzykiem, ale również i możliwościami. Pomimo zagrożeń, wielu Ukraińców nadal inwestuje w tym sektorze, w tym kupując zajęte centra biurowe z ważnymi umowami najmu jako aktywa przynoszące dochód.

Sektor IT i międzynarodowe firmy pozostają głównymi graczami na rynku nieruchomości biurowych. Chociaż wpływ tych ostatnich maleje ze względu na niestabilną sytuację w zakresie bezpieczeństwa. Konstantin Oliynyk, szef działu doradztwa prawnego w UTG, zauważa, że w 2014 roku w Ukrainie działało ponad dwa tysiące międzynarodowych firm, a obecnie ich liczba spadła do 700.

Duże międzynarodowe firmy IT – EPAM, SoftServe, GlobalLogic, Luxoft, Ubisoft, Ciklum, ELEKS, Dev.Pro, Playrix, DataArt, AirSlate – zostały wewnętrznie relokowane: 11 000 specjalistów opuściło Charków, 10 000 opuściło Chersoń, Mikołajów, Mariupol i Kijów.

Popyt na nowe biura ze strony firm z branż takich jak farmacja, medycyna i sektor rolniczy spadł.

Ocenia się, że firmy z segmentu wojskowo-przemysłowego wywołają w przyszłości  wzrost popytu na powierzchnie biurowe lub handlowe. Kolejnym impulsem będzie tworzenie międzynarodowych biur w Ukrainie. Ale stanie się to tylko wtedy, gdy Ukraina wygra wojnę.

Wiktoria Czyrwa
Photo by Precondo CA on Unsplash

Facebook
Twitter
LinkedIn