27 września 2022 . Mimo wojny rynek kredytów hipotecznych w Ukrainie powoli zaczyna się odradzać. Dodatkowym bodźcem do tego może być specyficzne zapotrzebowanie związane z faktem, że miliony ludzi straciły mieszkania.
Kredyty hipoteczne w Ukrainie trudno nazwać dostępnymi, a sam rynek – rozwiniętym. Jeszcze przed wojną sytuacja na tym rynku była dość trudna. Przez długi czas kredytów hipotecznych w ogóle nie udzielano, a po wznowieniu udzielania kredytów hipotecznych średnie oprocentowanie 15 proc. oferowane przez banki, zwłaszcza komercyjne, było nieosiągalne dla większości ukraińskich konsumentów.
W rezultacie, według Związku Banków Ukraińskich, udział zakupów mieszkaniowych hipotecznych w ostatnich latach nie przekraczał 3-5 proc. ogólnej liczby transakcji na wtórnym i pierwotnym rynku mieszkaniowym. A po gwałtownym wzroście cen mieszkań w 2021 r. stopa kredytów hipotecznych wyniosła zaledwie 0,5-0,8 proc. ogólnej liczby transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości.
Po agresji rosyjskiej wszystkie programy hipoteczne zostały zamrożone. Dopiero na przełomie lipca i sierpnia 2022 r. zmieniła się sytuacja w zakresie kredytów mieszkaniowych. Po pierwsze, państwowy Oszczadbank ogłosił odnowienie programów hipotecznych. A później Gabinet Ministrów przyjął dwie uchwały uruchamiające program preferencyjnych kredytów hipotecznych pod nazwą „Ukraińska Mrija” ( ukraińskie marzenie). Jego uruchomienie planowane jest na 1 października.
Jednak w tej chwili tylko wybrane grupy Ukraińców będą mogły skorzystać z kredytu na poziomie 3 proc. przez 20 lat – wojskowi i pracownicy sektora bezpieczeństwa i obronności, lekarze, nauczyciele i pracownicy pedagogiczni oraz naukowcy.
Później planowane jest rozszerzenie programu na inne kategorie obywateli Ukrainy. W szczególności tych, których metraż mieszkania nie przekracza formatu 52,5 m2 + 21 m2 na każdego członka rodziny. Ale stopa kredytu w ich przypadku wyniesie nie 3 proc., ale 7 proc.
Według Tetiany Putintsevej, prezesa zarządu spółki akcyjnej „Commercial Industrial Bank” (COMINBANK), jest kilka przyczyn spadku kredytów hipotecznych. Po pierwsze, zagrożenia wywołane wojną i wysokie prawdopodobieństwo zwiększenia ilości zniszczonego majątku, który może być obciążony hipoteką. Po drugie, znaczny wzrost stopy dyskontowej NBU, co potencjalnie zwiększa raty kredytobiorcy z tytułu odsetek do 30-35 proc. rocznie. Po trzecie, inflacja, która do końca 2022 roku może przekroczyć granicę 40 proc., a w 2023 roku dewaluacja hrywny może wynieść kolejne 30 proc. Innym powodem jest dwukrotne zmniejszenie dochodów obywateli z powodu przymusowego bezrobocia, zamykania firm lub utraty własności.
Zdaniem dyrektorki wykonawczej Niezależnego Związku Banków Ukrainy Oleny Korobkowej, rynek kredytów hipotecznych nie może ruszyć dopóty, dopóki nie zostanie udzielona adekwatna odpowiedź na pytanie, co zrobić ze zniszczonym majątkiem, który był obciążony hipoteką. W tej chwili nie ma jasnego mechanizmu, który by zadowolił wszystkie strony. W końcu, jeśli po prostu „wybaczyć” te pożyczki konsumentom i nie wprowadzać żadnego bezpiecznika kompensacyjnego ze strony państwa, zwiększy to liczbę kredytów zagrożonych. Dodatkowo problemem dla odbudowy kredytów hipotecznych jest niedostępność ubezpieczenia hipotecznego w obecnych realiach. W końcu, mimo że aktywne działania wojenne prowadzone są tylko na niektórych terytoriach Ukrainy, żaden zakątek kraju nie jest bezpieczny przed uderzeniem pocisków wroga. Dlatego nieruchomość obciążona hipoteką może być zniszczona w każdej chwili.
Eksperci są zgodni, że w przypadku skutecznego wdrożenia, program hipoteczny może stać się nie tylko motorem rozwoju sektora bankowego, ale także pokrewnych. Rynek nieruchomości ma przecież wysoki efekt mnożnikowy, a jego rewitalizacja doprowadzi do szybkiego rozwoju gospodarki i zmniejszenia problemów społecznych.
Wiktoria Czyrwa
Photo by Tierra Mallorca on Unsplash