5 вересня 2022 року. Верховна Рада проголосувала у першому читанні законопроект № 7683, згідно з яким вносяться зміни в оподаткуванні операцій з нерухомістю. На думку авторів змін, це допоможе оздоровити ринок, очистити його від шахраїв та полегшити процес купівлі квадратних метрів.
Одна з головних новацій документу – звільнення від податку на додану вартість (ПДВ) «перше постачання» житла, тобто купівлю нових квадратних метрів, виведених на ринок.
«Сьогодні операції з постачання нерухомості, створеної шляхом будівництва, загалом підпадають під оподаткування ПДВ, крім операцій з житловою нерухомістю, наступних після першого постачання», – йдеться у пояснювальній записці.
За словами ініціаторів проекту, ПДВ збільшує вартість житла для громадян, тим самим зменшуючи попит на ринку нерухомості. Відповідно, для стимулювання продажів необхідно зменшити податкове навантаження шляхом звільнення «першого постачання» новозбудованого житла від оподаткування ПДВ при введенні житла на ринок.
Крім того, автори проекту переконані, що новий закон зможе легалізувати ринок торгівлі майбутніми об’єктами нерухомості, усунути неузгодженість в оподаткуванні, пов’язаному з нерухомістю, а також знизить ризики зловживань та шахрайства з боку забудовників. Основна схема шахрайства – штучне завищення витрат з метою збільшення суми податкового кредиту, оскільки весь вхідний ПДВ у результаті включатиметься до собівартості нерухомості.
Крім того, у проекті закону містяться такі зміни:
- Запровадження касового методу, згідно з яким податок стягується лише за наявності доходу. При цьому не підлягає бюджетному відшкодуванню сума від’ємного значення, до розрахунку якої включено суми податку, сплачені у попередніх та звітному податкових періодах постачальникам послуг або товарів, які використані або будуть використані в операціях з першого постачання житла. Ці суми зараховуватись до складу податкового кредиту наступного звітного періоду до її повного погашення податковими зобов’язаннями;
- Звільнення від ПДФО операцій з продажу житла та інших об’єктів будівництва, у тому числі незавершених, якщо майнове право на них зареєстровано на користь покупця та за них сплачено хоча б частково. ПДФО сплачується з різниці між сумами купівлі та продажу.
- Включення до переліку операцій з «першого постачання житла» операцій з купівлі-продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта житлової нерухомості.
За словами ініціаторки законопроєкту, голови партії «Слуга Народу» Олени Шуляк, цим проектом буде покращено рівень забезпеченості українців житлом, полегшено доступ до нового житла та можна буде збільшити обсяги будівництва.
«Завдяки ухваленню цього закону ми покращимо рівень забезпеченості українців житлом, полегшимо доступ до нового житла, розширимо список нерухомості та зможемо збільшити обсяги будівництва. Це особливо важливо в нинішніх умовах, коли через російську агресію мільйони українців залишилися без даху над головою», – наголосила вона.
Ринок вже відреагував на нововведення. На думку глави Асоціації ріелторів України Юрія Піти, ухвалений у першому читанні законопроект по суті прирівнює первинний та вторинний ринки через запровадження оподаткування фізосіб. Відповідно, з точки зору оподаткування усі операції з нерухомістю проходитимуть за правилами вторинного ринку. Бо якщо раніше купівля первинної нерухомості на етапі будівництва з метою перепродажу не обкладалася податками, зараз це оподатковуватиметься ПДФО за тим же принципом, що і на «вторинному».
Також експерти прогнозують подорожчання житла для інвесторів-продавців. Адже покупець на «первинці» продаватиме квадратні метри як на «вторинці», сплачуючи 5% ПДФО та 1,5% військового збору. За словами фахівців, в разі остаточного ухвалення закону податок нараховуватиметься на різницю між цінами купівлі та продажу. А ця різниця може бути доволі істотною, адже вартість квадратного метру житла на етапі фундаменту і високого ступеня готовності сильно відрізняються.
Вікторія Чирва