12 stycznia 2026. Miniony rok okazał się dla ukraińskiego rynku nieruchomości okresem stopniowej adaptacji do realiów długotrwałego stanu wojennego. Rynek, który w pierwszych latach pełnoskalowej inwazji reagował gwałtownie na ostrzały, przerwy w dostawach energii oraz niepewność geopolityczną, obecnie wykazuje znacznie większą odporność na czynniki krótkoterminowe. Zamiast tego coraz silniej reaguje na instrumenty wsparcia państwowego, takie jak program preferencyjnych kredytów hipotecznych “eOselya”, program kompensacji za zniszczone mienie „eVidnovlennya” czy inicjatywy mieszkaniowe skierowane do osób wewnętrznie przesiedlonych.
W 2025 roku wszystkie główne segmenty rynku: pierwotny, wtórny oraz najem wykazały ogólną tendencję wzrostową, zarówno pod względem cen, jak i aktywności popytowej. Istotną zmianą była również poprawa sytuacji w relatywnie bezpiecznych, lecz położonych blisko linii frontu regionach wschodnich i południowych, takich jak Charków, Sumy czy Odessa, które wcześniej należały do najsłabszych rynków lokalnych.
Przykładowo, w Charkowie w 2024 roku średni czynsz wynajmu mieszkania wynosił około 4 tys. hrywien, co stanowiło praktyczną dolną granicę opłacalności. W 2025 roku stawki czynszowe zaczęły tam rosnąć, a ceny mieszkań na rynku wtórnym przeszły z fazy spadkowej do wzrostowej. Jeszcze bardziej dynamiczne zmiany odnotowano w Odessie, gdzie czynsz za mieszkanie jednopokojowe wzrósł z około 7 tys. hrywien latem 2024 roku do 13 tys. hrywien latem 2025 roku, co oznacza niemal dwukrotny wzrost. Mimo późniejszej korekty, roczny wzrost cen najmu w tym mieście wyniósł 18%.
Można zatem stwierdzić, że rok 2025 stał się momentem przejścia rynku nieruchomości w nową fazę, w której także wschodnie i południowe, względnie bezpieczne regiony Ukrainy zaczęły wykazywać trwały wzrost.
Stabilność rynku nieruchomości w 2025 roku była w dużej mierze efektem aktywnej polityki państwa. Program preferencyjnej hipoteki “eOselya”, uruchomiony pod koniec 2022 roku, od początku swojego funkcjonowania umożliwił udzielenie ponad 21 tys. kredytów hipotecznych o łącznej wartości przekraczającej 31 mld hrywien. W samym 2025 roku program ten odegrał kluczową rolę na rynku pierwotnym. Akredytowanych było 114 deweloperów, oferujących mieszkania w 278 budynkach na etapie realizacji, tylko w 2025 roku udzielono ponad 4,3 tys. kredytów na zakup mieszkań od deweloperów (gotowych oraz w budowie), co stanowiło ponad połowę wszystkich kredytów udzielonych w ramach programu w tym roku.
Program miał znaczący wpływ także na rynku wtórnym, z jego pomocą zakupiono około 2,6 tys. mieszkań i domów. Jednak kluczowym czynnikiem pobudzającym ten segment była przede wszystkim inicjatywa “eVidnovlennya” – 28 tys. rodzin otrzymało certyfikaty mieszkaniowe na łączną kwotę 40 mld hrywien, z czego 18,6 tys. rodzin faktycznie nabyło nowe nieruchomości. Warto podkreślić, że od 2025 roku certyfikaty te można wykorzystywać nie tylko na rynku wtórnym, lecz również do zakupu praw majątkowych do mieszkań w budowie.
W segmencie wynajmu wpływ państwa pozostał jednak ograniczony, pomimo istnienia programów wsparcia dla osób wewnętrznie przesiedlonych, weteranów czy osób o niskich dochodach, ich zasięg pozostaje niewystarczający, głównie z powodu niechęci właścicieli do formalizacji umów i ujawniania dochodów.
Na rynku wtórnym w 2025 roku średnie ceny mieszkań rosły niemal we wszystkich regionach Ukrainy. Najsilniejsze wzrosty odnotowano w zachodnich i centralnych obwodach, jednak nawet w miastach regularnie narażonych na ostrzały ceny wykazywały tendencję wzrostową. Wyjątek stanowiły jedynie miejscowości położone bezpośrednio przy linii frontu na południowym wschodzie kraju. Najdynamiczniej drożały mieszkania dwupokojowe, co interpretuje się jako efekt integracji osób wewnętrznie przesiedlonych, poszukujących mieszkań rodzinnych na dłuższy okres.
Ceny mieszkań jednopokojowych wzrosły: Tarnopol +21 proc., Odessa i Równe +18 proc., Użhorod +15 proc., Żytomierz +14 proc., Kijów i Czernihów +11 proc., Charków, Sumy, Dniepr +10 prcent.
Pomimo wzrostu cen, Kijów nie odzyskał pozycji lidera cenowego.
Pod koniec 2025 roku najdroższe kawalerki były we Lwowie (średnio 68 tys. USD), w Kijowie (66,5 tys. USD) i w Użhorodzie (62,2 tys. USD). Jednocześnie utrzymywał się ogromny regionalny dysbalans cenowy: od 16-20 tys. USD w miastach wschodnich do ponad 60 tys. USD na zachodzie kraju.
W segmencie mieszkań dwu- i trzypokojowych również dominował wzrost, szczególnie w miastach przyjmujących dużą liczbę osób wewnętrznie przesiedlonych. Przykładowo, ceny mieszkań trzypokojowych wzrosły o: 23 proc. w Czerkasach, 22 proc. w Czerniowcach, 21 proc. w Winnicy, 19 proc. w Charkowie, 15 proc. w Sumach i 13 proc. w Odessie, a w Dnieprze i Zaporożu odwrotnie, odnotowano spadki cen, co wiąże się z ich bliskością do stref działań wojennych.
Ceny mieszkań w nowych inwestycjach rosły niemal we wszystkich miastach Ukrainy, głównie z powodu wzrostu kosztów budowy, największe wzrosty cen metra kwadratowego zanotowano w: Odessie +19 proc., Chmielnickim +14 proc., Łucku, Żytomierzu, Tarnopolu +12 proc., Iwano-Frankiwsku i Czernihowie +10 procent.
Najdroższym rynkiem pierwotnym pozostał Lwów (58,6 tys. hrywien/m 2), przed Kijowem (55,3 tys. hrywien/m 2) i Odessą (47,1 tys. hrywien/m 2).
W ciągu trzech pierwszych kwartałów 2025 roku oddano do użytku 6,52 mln m 2 mieszkań, z czego niemal jedna trzecia przypadła na region kijowski. Łącznie w ciągu ostatnich 12 miesięcy powstało ponad 41 tys. nowych mieszkań, a Odessa odnotowała rekordowy wzrost liczby ukończonych lokali aż o 127 procent.
Ceny wynajmu w 2025 roku nadal rosły, zwłaszcza w zachodnich regionach kraju. Najdroższymi miastami pozostały: Użhorod – 21,3 tys. hrywien (1 pokój), Lwów – 17 tys. hrywien, Kijów -16 tys. hrywien. Jednocześnie w miastach wschodnich czynsze pozostawały wielokrotnie niższe (np. 4,5 tys. hrywien w Charkowie).
Pomimo wzrostu stawek, relacja czynszu do średnich zarobków poprawiła się w większości regionów, co oznacza wzrost dostępności najmu, najtańszy najem w relacji do dochodów odnotowano w Charkowie, a najbardziej obciążający w Użhorodzie.
Rok 2025 przyniósł też dynamiczny rozwój rynku nieruchomości dochodowych, obejmującego apartamenty, domy na wynajem oraz aparthotele zarządzane przez wyspecjalizowane firmy. Pod koniec roku istniało 105 projektów tego typu, z czego 75 znajdowało się w sprzedaży, aż 86 proc. z nich zlokalizowanych było w obwodach iwanofrankiwskim, lwowskim i zakarpackim.
Mimo trwającego konfliktu zbrojnego ukraiński rynek nieruchomości w 2025 roku potwierdził swoją zdolność do adaptacji oraz stopniowego rozwoju. Coraz więcej przesłanek wskazuje na to, że w nadchodzących latach sektor ten pozostanie jednym z kluczowych wskaźników ogólnej kondycji gospodarczej Ukrainy.
Nune Gevorgian
Źródło: https://lun.ua/misto/statistic-market-summary-0921
Image by Tung Lam from Pixabay