21 kwietnia 2026. Nieruchomości przemysłowe w Ukrainie wykazują wzrost: wolumen oddawanych do użytku obiektów rośnie i planowane budownictwo już przekracza poziom sprzed 2022 roku. O ile w pierwszych latach wojny biznes przede wszystkim przenosił produkcję, o tyle teraz zaczyna budować nowe obiekty i uruchamiać je.
Jak podaje branżowy portal GMK Center, wolumen oddawanej do użytku nieruchomości przemysłowej rośnie średnio o 20 proc. rocznie. Według danych za styczeń-wrzesień 2025 roku oddano do użytku 852,5 tys. m² powierzchni przemysłowej (+23 proc. r/r), a w 2024 roku – 987 tys. m² (+16 proc.). To zaledwie o 12 proc. mniej niż przedwojenny poziom z 2021 roku.
Zmienia się przy tym nie tylko dynamika, ale i rola segmentu. Udział nieruchomości przemysłowych w strukturze oddawanych obiektów niemieszkalnych wzrósł do 37 proc. w latach 2024-2025 wobec 20-22 proc. przed wojną.
W praktyce budownictwo przemysłowe stało się głównym motorem całego sektora niemieszkalnego, który w 2025 roku urósł o 27,4 proc. r/r, podczas gdy budownictwo inżynieryjne zwiększyło się jedynie o 3,6 procenta.
Oznacza to, że biznes nie tylko planuje inwestycje, ale doprowadza je do realizacji. Jeśli w latach 2022–2023 popyt generowała relokacja przedsiębiorstw, to w latach 2024–2025 jego podstawą stało się nowe budownictwo.
Potwierdza to również struktura inwestycji. Na podstawie próby 81 projektów uruchomionych w latach 2022–2025 typowa wartość inwestycji wynosi od 1 do 25 mln USD, choć pojedyncze duże projekty podnoszą średni poziom do 50–70 mln USD. Około 60 proc. finansowania zapewnia kapitał ukraiński, natomiast inwestorzy zagraniczni koncentrują się głównie w produkcji materiałów budowlanych i wyrobów licencyjnych.
Równie wymowna jest struktura branżowa: najwięcej projektów przypada na przemysł spożywczy (18), sektor obronny (16), produkcję materiałów budowlanych (10), a także energetykę i przemysł maszynowy (po 9). Taki przekrój odzwierciedla nową strukturę gospodarki – z naciskiem na przetwórstwo, bezpieczeństwo i podstawowe gałęzie przemysłu.
Równolegle zmienia się geografia inwestycji. Jeśli przed wojną ośrodki przemysłowe koncentrowały się na wschodzie, to obecnie budownictwo przesunęło się na zachód i do centrum kraju. Według danych za dziewięć miesięcy 2025 roku liderami były obwód kijowski (32,3 proc.), lwowski (19 proc.) i zakarpacki (7,1 proc.). Udział obwodu kijowskiego wzrósł z 23,5 proc. w 2021 roku do ponad jednej trzeciej, a zakarpackiego – niemal trzykrotnie.
Z kolei tradycyjne regiony przemysłowe – obwody charkowski, zaporoski oraz częściowo dniepropietrowski — straciły na znaczeniu ze względu na ryzyka bezpieczeństwa. W praktyce kształtuje się nowa mapa przemysłowa kraju, w której regiony zachodnie przekształcają się w centra logistyczne i produkcyjne.
Jednym z kluczowych czynników wzrostu pozostają parki przemysłowe: to właśnie tam koncentruje się znacząca część nowych projektów dzięki gotowej infrastrukturze i ulgom podatkowym. Na koniec 2025 roku w takich parkach wybudowano lub budowano dla 37 przedsiębiorstw, z czego 22 obiekty zostały już oddane do użytku.
Kolejnym optymistycznym wskaźnikiem są plany na przyszłość. Wolumen obiektów przemysłowych na etapie przygotowania do budowy już przekracza poziom z 2021 roku o 35 proc.. W 2024 roku wskaźnik ten niemal się podwoił — do 2,3 mln m². Oznacza to, że rynek nie tylko się odbudował, ale również tworzy zapas na dalszy wzrost.
Na osobne wyróżnienie zasługuje segment nieruchomości magazynowej, który stał się rdzeniem tego procesu. W regionie kijowskim w 2025 roku oddano około 216 tys. m² nowych powierzchni – to najwyższy wynik od 2008 roku. Całkowita podaż wzrosła do 1,57 mln m² i w praktyce powróciła do poziomu sprzed wojny. Popyt zwiększył się jednocześnie o 30 proc. – do 217 tys. m², a wskaźnik pustostanów spadł do 3,5 proc., co świadczy o szybkim wchłanianiu nowych obiektów przez rynek.
Struktura popytu pokazuje, że głównymi motorami pozostają handel detaliczny (51 proc.) i operatorzy logistyczni (44 proc.), a także sektor farmaceutyczny. Jednocześnie biznes zmienia model działania: zamiast jednego dużego magazynu firmy coraz częściej tworzą kilka mniejszych w różnych regionach, aby ograniczyć ryzyko związane z ostrzałami.
Wzrost nieruchomości przemysłowej pokazuje, jak biznes przebudowuje swoje funkcjonowanie: zmienia lokalizację produkcji, logistykę i inwestuje w nowe obiekty. Ich oddawanie do użytku jest jednym z najprostszych sposobów, by zobaczyć, że ukraińska gospodarka stopniowo się odbudowuje.
Wiktoria Czyrwa
Image by Andreas Poznanski from Pixabay