7 stycznia 2025. Przez trzy lata od rozpoczęcia pełnoskalowej wojny rynek mieszkaniowy Ukrainy przeszedł znaczące zmiany. Wskaźniki mieszkań oddanych do użytku uległy znacznemu pogorszeniu, co świadczy o trudnej sytuacji w branży budowlanej i wystawia na próbę odpowiedzialność deweloperów.
Według danych Państwowego Urzędu Statystycznego, w ciągu trzech kwartałów 2024 roku oddano 6,74 mln m² mieszkań — to o 24 proc. więcej niż w 2023 roku. Jednak nadal utrzymuje się wysoki procent budów opóźnionych:
jedynie 42 proc. obiektów, planowanych do oddania po 2022 roku, zostało ukończonych. Z tego tylko 15 proc. oddano na czas, podczas gdy 27 proc. zakończono z opóźnieniem wynoszącym od pół roku do nawet kilku lat. Ponadto 30 proc. obiektów zostało zamrożonych na czas nieokreślony, co czyni je potencjalnymi budowami długoterminowymi.
Pomimo trudności, pierwotny rynek mieszkaniowy pozostaje aktywny. Liczba nowych projektów przekracza wyniki z 2022 roku, choć jest nadal dwukrotnie mniejsza niż w okresie przedwojennym. Przedstawiciele branżowych portali informują, że w 2021 roku rozpoczęto 429 inwestycji, podczas gdy w 2022 roku było ich jedynie 162, co oznacza spadek o 62 procent. Jednak rok 2023 przyniósł wzrost o 30 proc. — do 211 inwestycji. W 2024 r. wskaźnik oddawania mieszkań do użytku jest o 24 proc. wyższy niż w ubiegłym roku. W sumie od początku wojny uruchomiono 479 kompleksów mieszkaniowych.
Liderem w budownictwie pozostaje obwód lwowski. Na drugim miejscu znajduje się Kijów i jego obwód, a następnie obwody zakarpacki, tarnopolski oraz iwanofrankiwski. Jeśli jednak weźmiemy pod uwagę tylko wyniki z 2024 roku, pierwsza piątka pozostaje, ale Kijów jest dopiero na czwartym miejscu.
Lwów już drugi rok z rzędu utrzymuje najwyższą średnią cenę za metr kwadratowy. Cena wynosi 1320 USD za m², co stanowi wzrost o 1,5 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim. W Kijowie cena jest niemal niezmieniona — 1270 USD za m². Iwano-Frankowsk wykazuje stabilny wzrost — w ciągu roku cena wzrosła o 8 procent.
Najtańsze mieszkania można znaleźć w obwodach sumskim, charkowskim i zaporoskim. W Kijowie najtańsze mieszkanie kosztuje 71 tys. USD, podczas gdy we Lwowie — około 65 tys. USD.
Eksperci zaznaczają, że wojna, wzrost kosztów budowy o 45 proc. oraz ogólna niepewność wpływają na nabywców oraz na ich zaufanie do nowych inwestycji, zwłaszcza na wczesnych etapach budowy. Dlatego deweloperzy wprowadzają elastyczne płatności, aby przyciągnąć kupujących i stymulować popyt. Wśród najczęściej stosowanych rozwiązań jest rozłożenie płatności na raty: to pozwala rozłożyć obciążenie finansowe na kilka lat, co jest szczególnie istotne przy niestabilnym kursie walut.
W 2024 roku liczba umów z możliwością rozłożenia płatności wzrosła o 15 procent. Kolejnym narzędziem chroniącym potencjalnych nabywców przed wahaniami kursów walut jest ustalenie stałej ceny za metr kwadratowy. W ubiegłym roku zawarto ponad 40 proc. takich umów. Deweloperzy oferują również dodatkowe korzyści, takie jak bezpłatne wykończenie mieszkań, miejsca parkingowe, stacje ładowania samochodów elektrycznych czy komórki lokatorskie.
Analitycy przewidują, że w 2025 roku rynek nieruchomości pozostanie uzależniony od ofert promocyjnych i warunków ratalnych. Deweloperzy będą nadal dostosowywać strategie, aby utrzymać zainteresowanie swoimi projektami, zaspokoić odłożony popyt i utrzymać swoją pozycję na rynku. Oczekuje się, że popyt może wzrosnąć, jeśli kupujący będą odczuwać stabilność oraz przejrzystość warunków.
Wiktoria Czyrwa
Image by Albrecht Fietz from Pixabay