Rakiety uderzyły w rynek nieruchomości

31 maja 2023. Rynek nieruchomości w Kijowie, który właśnie zaczął stabilizować się, przyzwyczajać się do stabilności, został naruszony masowymi i bardzo częstymi atakami rakietowymi. W maju agresor przeprowadził 17 (!) ataków na Kijów. W rezultacie popyt na mieszkania gwałtownie spadł. Większość mieszkańców stolicy odkłada zakup mieszkań do zakończenia wojny.

Ostrzał nie tylko wpływa na popyt, ale także prowadzi do spadku cen mieszkań. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami monitorują sytuację i twierdzą, że sprzedających można podzielić na dwie grupy. Pierwsza z nich nie spieszy się ze sprzedażą mieszkań, nieznacznie zawyżając ceny i czekając na potencjalnego nabywcę. Druga kategoria obejmuje tych, którzy uciekają przed ostrzałem za granicę i próbują jak najszybciej sprzedać swoje mieszkanie w Kijowie, aby za uzyskane środki kupić mieszkanie w Polsce lub Czechach. Zarówno sprzedający, jak i kupujący są w ten czy inny sposób zagrożeni.

Pośrednicy twierdzą, że ludzie rezygnują nawet z wcześniej zawartych umów kupna-sprzedaży. Ryzyko jest bowiem zbyt duże. Ponadto inwestycje mieszkaniowe zostały wstrzymane: do maja 2023 r. wznowiono tylko 54 proc. projektów budowlanych w Kijowie. Na przykład w obwodzie lwowskim wskaźnik ten wynosi 91 procent. Z drugiej strony, w regionach mikołajowskim i zaporoskim wznowiono odpowiednio tylko 29 proc. i 32 proc. projektów budowlanych.

Przewidywanie przyszłości rynku nieruchomości w czasie wojny jest trudne, jeśli nie niemożliwe. Sytuacja w kraju jest niezwykle nieprzewidywalna i zmienia się na gorsze. Zakrojone na szeroką skalę ataki najeźdźców z dnia na dzień zwiększają skalę zniszczeń.

Eksperci są zszokowani statystykami: zniszczenia budynków mieszkalnych przekraczają ilość wszystkich mieszkań wybudowanych i oddanych do użytku w ciągu ostatnich siedmiu lat.

A jednak analitycy odważyli się upublicznić swoje prognozy. Wskazują w nich na  postawę wyczekującą u potencjalnych nabywców i inwestorów. Siła nabywcza na rynku mieszkaniowym spadła o jedną trzecią. I to według najbardziej optymistycznych prognoz. Wyjaśnienie jest proste: wojna sprawia, że ludzie ostrożniej i rozważniej podchodzą do zakupów, zwłaszcza tak dużych jak mieszkanie czy dom. Nie ma znaczenia, czy mówimy o rynku pierwotnym czy wtórnym. Nawiasem mówiąc, popyt na mieszkania na rynku pierwotnym wynosi zaledwie 30 proc. wolumenu sprzed wojny. I to w regionach zachodnich. W stolicy Ukrainy wskaźnik ten wynosi zaledwie 20 procent.

Jeśli przeanalizujemy popyt, nie widzimy zbyt wiele optymizmu. Ze względu na niską siłę nabywczą i niepewność, w najbliższej przyszłości nie będzie gwałtownego wzrostu sprzedaży mieszkań. Ożywienie aktywności konsumentów rozpocznie się dopiero po zakończeniu wojny i będzie stopniowe. Możliwe, że stłumiony popyt zostanie uruchomiony po zwycięstwie, gdy przesiedleńcy wewnętrzni będą chcieli osiedlić się w nowych miejscach zamieszkania, kupując własne domy.

Możemy już mówić o zmianie priorytetów przy poszukiwaniu domu. Podczas gdy po 24 lutego ludzie szukali głównie mieszkań w stosunkowo bezpieczniejszych ośrodkach regionalnych, teraz priorytety nieco się zmieniły. Poszukiwane są mieszkania na niższych piętrach, ponieważ statystyki pokazują, że wrogie pociski najczęściej uderzają w dwa lub trzy najwyższe piętra budynków.

Kupujący zdecydowanie chcą wprowadzić się do domów ze schronem lub parkingiem. Szczególnym wymogiem jest brak obiektów wojskowych w pobliżu.

Inną cechą jest to, że Ukraińcy w przeważającej mierze rozważają opcje nieruchomości, unikając miast o populacji przekraczającej milion osób. Ten trend już się potwierdza. Ogólnie rzecz biorąc, pośrednicy w handlu nieruchomościami twierdzą, że potencjalni nabywcy są bardziej zainteresowani budynkami, niż mieszkaniami. Mówią, że doświadczenie ostatniej zimy z długimi przerwami w dostawie prądu odegrało tu pewną rolę.

Nie powinniśmy zapominać, że Ukraina doświadczyła kilku fal wewnętrznych przesiedleń w ciągu ostatniego roku. Wpłynęło to również na podaż i popyt na rynku nieruchomości. Ceny również uległy zmianie. Na przykład w stolicy „wzrost” wynosi od 15 proc. do 17 proc. w porównaniu z rokiem ubiegłym. We Lwowie wzrost cen mieszkań jednopokojowych wahał się od 13 proc. do 15 procent. Natomiast w Charkowie ceny spadły średnio o 7 procent. Jest to zrozumiałe, ponieważ Charków i ten region są pod ciągłym ostrzałem.

Sytuacja w Odesie, która również cierpi z powodu ataków wroga, jest inna- nastąpił wzrost cen o 17 proc. do 20 proc. w przypadku sprzedaży mieszkań z jedną sypialnią i 10 proc. do 13 proc. w przypadku mieszkań z dwiema sypialniami. Natomiast w Iwano-Frankowsku zmiana cen mieszkań osiągnęła +23 proc. w porównaniu do kwietnia ubiegłego roku.

Według sondażu Gradus przeprowadzonego w kwietniu 2023 r., co trzeci Ukrainiec jest przekonany, że odbudowa zajmie więcej niż 5 lat. Jedna czwarta respondentów uważa, że możliwe będzie wznowienie normalnego codziennego życia w ciągu 3-5 lat, podczas gdy tylko 14 proc. to  optymiści uważający, że można to zrobić w ciągu roku.

Na razie rynek nieruchomości zamarł w oczekiwaniu. Eksperci twierdzą, że popyt stopniowo rośnie w porównaniu z rokiem, w którym rozpoczęła się wojna, ale Ukraińcy wahają się przed zakupem nieruchomości lub inwestowaniem w nowe mieszkania. I to zrozumiałe, gdyż rosyjscy nieludzie mogą je zniszczyć w każdej chwili.

Wiktoria Czyrwa
Photo by Nebular Group on Unsplash

Facebook
Twitter
LinkedIn