20 січня 2026 року. Україна запускає повноцінну житлову реформу. Закон, прийнятий парламентом, остаточно фіксує відмову від радянської моделі житлової політики, що десятиліттями базувалася на чергах, ручному розподілі та обмежених бюджетних ресурсах.
Робота над документом тривала понад рік, до нього було подано близько двох тисяч правок. Як зазначають ініціатори нововведення, йдеться про зміну самої логіки житлової політики. Новий закон, що прийшов на зміну Житловому кодексу від 1983 року, формує сучасну нормативну рамку реалізації права на житло, створює передбачувані правила для розвитку житлового сектору та відкриває можливості для залучення інвестицій і розвитку публічно-приватного партнерства.
Ключова зміна полягає у переході від моделі безоплатного надання житла, характерної для радянського періоду, до системи надання доступних та соціальних помешкань.
Безоплатний формат зберігається лише для чітко визначених категорій – військовослужбовців, працівників правоохоронних органів і служби цивільного захисту, а також дітей-сиріт. Для інших громадян держава пропонує інші формати підтримки, які поєднують соціальний захист із реальними фінансовими механізмами.
Закон запроваджує інститут соціальної та доступної оренди, формування фондів житла, які залишатимуться у власності громад і не підлягатимуть приватизації, а також механізм оренди з правом викупу – інструмент, який широко використовується в Європі, США та Великій Британії. Він дозволяє після десяти років оренди оформити житло у власність, але скористатися такою можливістю можна лише один раз у житті. Усі орендні платежі надходитимуть до спеціального револьверного фонду, з якого фінансуватиметься будівництво нового соціального житла.
Важливою складовою реформи є перегляд підходів до службового житла. Багаторічна практика його приватизації призвела до фактичного вичерпання таких фондів на місцях. Нові правила передбачають надання службового житла виключно на період виконання службових обов’язків без права приватизації, що має унеможливити зловживання і повернути цьому інструменту його первинне призначення – залучення та утримання фахівців у громадах.
Окремий блок реформи стосується цифровізації. Закон передбачає створення єдиної електронної інформаційно-аналітичної системи у сфері житла, яка об’єднає дані про громадян, житловий фонд і доступні програми. Формально черга на житло зберігається, але вона стає цифровою: заявки оброблятимуться автоматично, без чиновницького втручання, а громадяни зможуть у режимі реального часу бачити свій статус і доступні пропозиції.
Водночас нова житлова політика має і чіткий економічний вимір. Закон створює передбачуване середовище для залучення інвестицій у житловий сектор — як через механізми публічно-приватного партнерства, так і через участь міжнародних фінансових інституцій. Як зазначають автори проекту, наявність зрозумілих правил управління житловими фондами, оренди та обігу коштів знижує ризики для інвесторів і відкриває можливості для масштабування проектів у сфері доступного та соціального житла.
Саме ця складова робить закон одним з індикаторів виконання Плану України в межах програми Ukraine Facility. Для ЄС житлова реформа є елементом структурної стабільності: вона зменшує корупційні ризики, сприяє інтеграції внутрішньо переміщених осіб, стримує міграційний тиск і забезпечує ефективне використання коштів на відбудову. У 2025 році Україна вже отримала €10,7 млрд фінансування в межах Ukraine Facility, і подальші транші напряму залежать від просування таких реформ.
У Верховній Раді наголошують, що ухвалений закон має рамковий характер. Попереду – ухвалення спеціальних актів щодо фонду соціального житла, зміни до Податкового кодексу та запуск механізмів на рівні громад. Водночас напрям уже визначено: Україна остаточно відмовляється від радянської моделі та вибудовує європейську систему житлової політики з чіткими й прозорими правилами.
Вікторія Чирва
Image by wal_172619 from Pixabay