31 травня 2023 року. Ринок нерухомості у Києві, який тільки почав звикати до стабільності, зазнав потужного шоку через масовані і дуже часті масовані ракетні обстріли. Впродовж травня агресор спрямував на Київ 17(!) обстрілів. Відтак попит на житло різко впав. Більшість мешканців столиці відкладають придбання житла до кінця війни.
Обстріли впливають не тільки на попит, але й призводять і до зниження цін на помешкання. Ріелтори відстежують ситуацію і кажуть, що наразі продавців можна умовно поділити на дві групи. Перша – не квапиться з продажем квартир, дещо завищує ціни і чекає на потенційного покупця. До другої категорії потрапили ті, хто тікає від обстрілів за кордон, тож намагається щонайшвидше продати столичне житло, аби на виручені кошти придбати будинок чи квартиру в Польщі або Чехії. І перші, й другі продавці (та й покупці) так чи інакше перебувають в зоні ризику.
Столичні ріелтори стверджують, що люди відмовляються навіть від тих угод купівлі-продажу, які були укладені раніше. Занадто великий ризик. Крім того, зупинилися інвестиції у житло: станом на травень 2023 року відновилося будівництво лише у 54% об’єктів. Наприклад, на Львівщині ця цифра сягає 91%. З іншого боку, у Миколаївській та Запорізькій областях відновилося лише будівництво 29% та 32% об’єктів відповідно.
Прогнозувати майбутнє ринку нерухомості під час війни складно, подеколи майже неможливо. Ситуація в країні вкрай непередбачувана і змінюється далеко не в кращий бік. Масштабні атаки загарбника з дня на день збільшують масштаби руйнувань. Експерти шокують статистикою: руйнації житла перевищують обсяги усього збудованого, введено в експлуатацію за останні сім років.
І все ж аналітики наважились оприлюднити прогнози. Серед основних називають вичікувальну позицію потенційних покупців та інвесторів. Купівельна спроможність на ринку житла скоротилась на третину. І це за найоптимістичнішим прогнозом. Пояснення просте: війна змушує людей більш прискіпливо та обдумано ставитись до покупок, тим паче таких масштабних, як придбання квартири чи будинку. Не важливо, ідеться про первинний чи вторинний ринок.
До слова, попит на квартири на первинному ринку становлять усього 30% від довоєнних обсягів. І це у західних областях. У столиці України цей показник ледве дотягує до 20%.
Якщо проаналізувати попит, то особливого оптимізму не спостерігається.
Через низьку купівельну спроможність і невизначеність, сплеску продажів найближчим часом не буде. Відновлення купівельної активності розпочнеться лише після завершення війни, і воно буде поступовим. Не виключено, що після перемоги спрацює відкладений попит, коли внутрішні переселенці захочуть закріпитися на нових місцях проживання шляхом купівлі власного житла.
Вже зараз можна говорити про зміну пріоритетів при пошуку помешкання. Якщо після 24 лютого люди переважно шукали безпечне житло у відносно безпечніших обласних центрах, то зараз пріоритети дещо змінилися: актуальне житло на нижчих поверхах, оскільки, як свідчить статистика, ворожі ракети найчастіше вражають два-три верхніх поверхів будинків.
Покупці неодмінно хочуть заселитись у будинки зі сховищами чи паркінгами. Особлива вимога – відсутність воєнних об’єктів неподалік.
І ще одна особливість: українці у переважній більшості розглядають варіанти з нерухомістю, оминаючи міста-мільйонники. Ця тенденція уже знаходить своє підтвердження. А загалом, стверджують ріелтори, потенційні покупці більше цікавляться будинками та котеджами, а не квартирами. Кажуть, що тут зіграв досвід минулої зими з тривалими відключеннями електрики.
Не слід забувати й про те, що Україна за рік з лишком пережила декілька хвиль внутрішнього переміщення людей. І це також позначилось на попиті та пропозиції на ринку нерухомості. Ціни також змінились. Приміром, у столиці «приріст» складає від 15% до 17% у порівнянні з минулим роком. У Львові зростання цін на однокімнатні квартири коливається від 13% до 15%. А от у Харкові відбулося падіння цін у середньому на 7%. І це зрозуміло, бо саме Харків та область під постійними масованими обстрілами.
Цікава ситуація в Одесі, яка теж потерпає від ворожих нальотів, але там фіксують зростання цін від 17% до 20% на продаж однокімнатних та від 10% до 13% для двокімнатних квартир. А от у Івано-Франківську зміна вартості житла сягнула +23% до квітня минулого року.
Загалом, на те, що відбувається і буде відбуватися в недалекому майбутньому, впливають чимало факторів. Перша й найголовніша, як будуть розвиватись події на фронті, наскільки успішним і швидким буде контрнаступ українських оборонців та як швидко відбуватиметься відновлення зруйнованого.
Те, що на відновлення зруйнованих міст знадобиться не один рік, очевидно не лише експертам, а й пересічним українцям. Як показало дослідження компанії Gradus, проведене у квітні 2023 року, у тому, що відновлення займе понад 5 років, упевнений кожен третій українець. Чверть респондентів вважають, що відновити звичайне повсякденне життя вдасться за 3-5 років, а от оптимістів, які переконані, що можна впоратися і за рік, виявилося лише 14%.
Поки що ринок нерухомості застиг в очікуванні. Експерти стверджують, що попит поступово відновлюється порівняно з роком, коли почалась війна, та українці не наважуються купувати нерухомість, вкладати гроші у нове житло, коли будь-якої миті його можуть зруйнувати російські нелюди.
Вікторія Чирва
Photo by Nebular Group on Unsplash