27 вересня 2022 року. Попри війну, іпотечний ринок в Україні потроху починає пожвавлюватися. Додатковий поштовх для нього може дати специфічний попит, пов’язаний з тим, що мільйони людей залишилися без житла.
Іпотеку в Україні важко назвати доступною та розвиненою. Навіть до війни на цьому ринку ситуація була доволі складною. Довгий час іпотечні кредити взагалі не видавалися, а після відновлення іпотечного кредитування облікова ставка – в середньому 15%, яку пропонували банки, особливо комерційні, була непідйомною для більшості українських споживачів. В результаті, за даними Асоціації українських банків, частка придбання житла в іпотеку останніми роками не перевищила 3-5% від загальної кількості угод на вторинному та первинному ринках житла. А після стрімкого подорожчання житла у 2021 році показник іпотечних кредитів становив лише 0,5-0,8% від загальної кількості угод з купівлі / продажу нерухомості.
Після початку війни всі іпотечні програми були заморожені. Лише наприкінці липня – початку серпня 2022 року ситуація у сфері кредитування житла змінилася. Спочатку державний Ощадбанк оголосив про поновлення іпотечних програм. А згодом Кабмін ухвалив дві постанови, які запускають програму пільгового іпотечного кредитування під назвою «Українська мрія». Її запуск планується 1 жовтня.
Щоправда, скористатися кредитом під 3% на 20 років наразі зможуть лише обрані категорії українців – військовослужбовці та працівники сектору безпеки та оборони, медики, вчителі та педагогічні працівники і науковці.
Згодом планується розширення програми на інші категорії громадян України. Зокрема, тих, чиї квадратні метри не перевищують формату 52,5 м2 + 21 м2 на кожного члена сім’ї. Але кредитна ставка складатиме не 3%, а 7%.
На думку Голова Правління Акціонерного Товариства “Комерційний Індустріальний Банк” (COMINBANK) Тетяни Путінцевої, є кілька причин того, що іпотека занепадає. По-перше, ризики, спричинені війною та висока ймовірність збільшення обсягів пошкодженого майна, яке може бути придбано в іпотеку. По-друге, істотне збільшення розміру облікової ставки НБУ, що потенційно збільшує відсоткові виплати позичальника до 30-35% на рік. По-третє, інфляція, яка до кінця 2022 року може перетнути позначку у 40%, а у 2023 році знецінення гривні може скласти ще 30%. Ще одна причина – зниження удвічі прибутків громадян через вимушене безробіття, згортання бізнесу або втрату майна, а також низький прибуток банків, які робили ставку саме на іпотеку.
За словами виконавчої директорки Незалежної асоціації банків України Олени Коробкової, ринок іпотеки не може запуститися, доки не буде дана адекватна відповідь на питання, що робити зі зруйнованим житлом, яке перебувало в іпотеці.
На даний момент немає зрозумілого механізму, який би влаштовував усіх. Адже якщо просто «пробачити» споживачам ці кредити і не ввести жодного компенсаторного запобіжники, це збільшить кількість непрацюючих кредитів. Крім того, проблемою для відновлення іпотечного кредитування є недоступність страхування предмета іпотеки в нинішніх реаліях. Адже, попри те, що активні бойові дії ведуться тільки на окремих територіях України, жоден куточок країни не застрахований від потрапляння ворожих ракет. Отже, заставне майно може бути знищене у будь-який момент.
Фахівці сходяться на думці, що у разі ефективної реалізації іпотечна програма може стати не лише рушієм розвитку банківського сектору, але й суміжних. Адже ринок нерухомості має високий мультиплікаційний ефект, і його пожвавлення призведе до стрімкого розвитку економіки та зменшення соціальної напруги.
Вікторія Чирва
Photo by Tierra Mallorca on Unsplash