23 березня 2026 року. Держава взялася за ринок рієлторських послуг, який досі був неврегульованим. Готується проект закону, який має встановити правила роботи для рієлторів і зробити ринок нерухомості більш прозорим.
Тема врегулювання ринку рієлторських послуг не нова: в Україні він роками залишається фактично невпорядкованим, де поруч із професійними агентствами працюють тисячі випадкових людей, які можуть долучатися до угод і вимагати комісію без реальної відповідальності. У результаті проблема давно вийшла за межі самої професії і напряму б’є по споживачах: люди не розуміють, за що платять, не можуть відрізнити фахівця від посередника, а в разі помилок чи конфліктів залишаються без гарантій і сам на сам із ризиками.
Ідея законодавчо врегулювати цю сферу в Україні виникла ще наприкінці 1990-х, коли держава намагалася хоча б окреслити правові рамки діяльності рієлторів. Але тоді у країні тільки формувалися ринкові інститути, і нерухомість як окремий великий ринок ще лише ставала на ноги. Не вистачало ні політичної волі, ні достатньо організованого професійного середовища, яке могло б підтримати такий закон і допомогти провести його через парламент.
Пізніше були інші спроби. У різні роки пропонувалися моделі з державним реєстром, розмежуванням понять “брокер” і “агент”, вимогами до професійної підготовки та механізмами контролю. Усі вони виходили з однієї й тієї ж логіки: якщо не встановити правила, ринок так і залишатиметься простором недовіри, де чесні гравці змушені працювати поруч із тіньовими і відверто шахрайськими практиками. Але жодна з цих ініціатив так і не стала повноцінним законом.
Найгучніша і водночас найбільш конфліктна історія розгорнулася кілька років тому, коли парламент спробував просунути законопроект, який передбачав жорсткішу модель регулювання діяльності рієлтерів. Саме тоді ринок дуже різко відреагував на загрозу монополізації. Претензії були не до самої ідеї навести лад, а до того, яким способом це пропонувалося зробити. Критики вказували, що певні положення фактично могли обмежити право власника вільно розпоряджатися своїм майном і поставити угоди з нерухомістю в залежність від обов’язкової участі посередника. Крім того, виникали питання щодо концентрації доступу до даних та ролі недержавних структур, які могли б отримати надмірний вплив на ринок. У підсумку та спроба так і не стала успішною, а сама тема знову зависла в повітрі.
Тепер до неї повернулися в іншому політичному та економічному контексті. На початку 2026 року в парламенті знову заговорили про необхідність окремо врегулювати діяльність фахівців із нерухомості. Йдеться про те, щоб визначити, хто такий рієлтор у правовому сенсі, що саме входить до його послуг, які вимоги можна ставити до його підготовки, якою має бути форма договору з клієнтом і яку відповідальність посередник нестиме за порушення своїх обов’язків.
Також обговорюється створення державного реєстру, щоб людина могла хоча б перевірити, чи справді перед нею учасник ринку, який працює відкрито, а не невідомо хто з випадковим телефоном у месенджері.
Водночас у владі запевняють, що мова не йде про обов’язкову участь рієлтора в кожній угоді. За словами народної депутатки Олени Шуляк, люди, які хочуть самостійно купувати чи продавати житло, зможуть і надалі робити це без посередників.
Водночас учасники ринку звертають увагу на кілька ризиків в разі законодавчого врегулювання діяльності рієлторів, один з яких – надмірна зарегульованість, яка може стати бар’єром для професії. Якщо доступ до роботи буде обставлений складними процедурами, іспитами, акредитаціями чи повторними обмеженнями, це вдарить насамперед по невеликих агентствах і приватних фахівцях. Також фахівці звертають увагу, що новим законом на рієлторів пробують покласти функції, які вони фізично не можуть виконувати повноцінно, бо не мають для цього ні повноважень, ні інструментів. Йдеться зокрема про перевірку походження коштів, виявлення ризиків відмивання грошей, комплексну оцінку технічного стану об’єкта й інші речі, які більше нагадують завдання держави, банків, аудиторів чи спеціалізованих експертів, ніж класичного посередника на ринку нерухомості.
Критики нового підходу зазначають: немає чіткої межі, де закінчується наведення порядку і починається нова форма контролю над ринком нерухомості. Бо насправді дискусія давно вже не тільки про рієлторів. Адже нерухомість – це великі активи, великі гроші, значні орендні потоки і дуже чутлива для суспільства сфера, яка стосується мільйонів людей. Тому будь-який закон про посередників неминуче зачіпає ширші інтереси: право власності, податки, доступ до інформації про об’єкти, стандарти угод і можливості держави бачити цей ринок детальніше, ніж раніше.
Саме тому до майбутнього закону ставляться з недовірою. Для одних це можливість прибрати з ринку випадкових посередників, які беруть комісію без реальної роботи. Інші побоюються, що під виглядом професійних правил з’являться нові обмеження і витрати — як для рієлторів, так і для клієнтів. Є й думка, що держава таким чином просто посилює контроль над ринком нерухомості.
Головне питання – чи справді держава хоче очистити ринок від хаосу і дати споживачу більше захисту, чи лише створює нову точку входу в один із найгрошовіших сегментів економіки? Саме відповідь на це питання і визначить, чи отримає Україна нарешті сучасний закон про рієлторську діяльність, чи чергову спробу, яка знову загрузне в недовірі, суперечках і спротиві самого ринку.
Вікторія Чирва
Image by Gerd Altmann from Pixabay