3 stycznia 2024. Od początku tego roku ukraiński rynek gruntów przechodzi znaczące zmiany: od teraz grunty rolne mogą być nabywane nie tylko przez osoby fizyczne, ale także przez osoby prawne, w tym firmy, banki i społeczności lokalne. Rząd twierdzi, że sprzedaż ziemi pobudzi rozwój sektora rolnego i przyciągnie inwestycje.
Pod koniec ubiegłego roku pojawiło się wiele apeli o odroczenie rozpoczęcia sprzedaży ziemi podmiotom prawnym na późniejszy termin, ale parlament nie wziął tego pod uwagę.
Od czasu uzyskania niepodległości Rada Najwyższa Ukrainy konsekwentnie głosowała za zakazem sprzedaży ziemi. Dlatego też ustawa o swobodnym obrocie ziemią rolną przyjęta w lipcu 2021 r. była w rzeczywistości rewolucją w sektorze rolnym.
Ustawa przewidywała, że na pierwszym etapie tylko osoby fizyczne i tylko obywatele Ukrainy będą mieli prawo do zakupu ziemi. Ustalono również limit: maksymalna ilość ziemi, jaką mogła kupić osoba fizyczna, nie mogła przekraczać 100 hektarów.
Wolny rynek ziemi działał tylko przez siedem miesięcy w czasie pokoju. Od prawie dwóch lat działa w warunkach wojennych. I właśnie z powodu wojny wielu polityków uważało, że drugi etap reformy rolnej powinien zostać odłożony przynajmniej o rok.
Przed nowym rokiem frakcja partii Batkiwszczyna wezwała do utrzymania limitu 100 hektarów zarówno dla osób fizycznych, jak i prawnych do końca wojny i przez kolejne dwa lata po zwycięstwie. Jednak ich głosy nie zostały wysłuchane. Dlatego od początku 2024 r. osoby fizyczne i prawne mają prawo do zakupu sto razy więcej ziemi – 10 000 hektarów gruntów rolnych – w jednym ręku.
Co tak naprawdę oznacza uruchomienie sprzedaży ziemi osobom prawnym? Eksperci oceniają, że w ten sposób miliony obywateli zostaną pozbawione możliwości skorzystania z prawa do zakupu ziemi. Po pierwsze, wiele osób przebywa pod okupacją, za granicą lub w siłach zbrojnych. Ponadto znaczna liczba Ukraińców zmieniła kierunek swoich działań, kierując swoje wysiłki nie na rozwój działalności rolniczej, ale na zapewnienie kompleksowej pomocy armii.
Należy wziąć pod uwagę inny negatywny aspekt: setki tysięcy hektarów ziemi są obecnie oczyszczane i praktycznie nie nadają się do celów rolniczych, więc bardzo trudno jest określić wartość takich dóbr.
W wyniku wojny, Ukrainie prawie 20 proc. gruntów nie nadaje się do użytku. Taras Wysocki , pierwszy wiceminister polityki rolnej, upublicznił swoją prognozę: „Po deokupacji oczyszczenie terytoriów z min i ich uporządkowanie zajmie dużo czasu. To, co okupant pozostawi za sobą, zajmie co najmniej kilka miesięcy, a nawet do roku, aby powrócić do produkcji”.
Oleh Nivievsky z jednego z instytutów naukowych jest przekonany, że po nabyciu ziemi nowy właściciel będzie zainteresowany jej rozminowaniem. „Skąd będą pochodzić pieniądze, to inna kwestia. Albo sami znajdą możliwości, albo przyciągną darczyńców. Rozminowanie będzie projektem zakrojonym na bardzo szeroką skalę przez dziesięciolecia, więc powinniśmy spodziewać się funduszy rządowych, darczyńców i prywatnych” – powiedział analityk.
Zdaniem Ninievskiego otwarcie rynku ziemi dla osób prawnych to dobra wiadomość. Zwiększy to liczbę potencjalnych nabywców. Oznacza to, że popyt wzrośnie, a w rezultacie wzrośnie cena.
„Na rynek wejdą ci, którzy czekali od dłuższego czasu – osoby prawne, które chcą uzyskać grunty na własność, aby móc rozwijać długoterminowe projekty inwestycyjne. To oczywiście doprowadzi do wzrostu cen” – powiedział Denys Bashlyk, wiceminister polityki rolnej i żywności.
Ogólnie rzecz biorąc, cena ziemi może podwoić się w ciągu 2-3 lat w wyniku reformy, a w ciągu 7-8 lat może osiągnąć wzrost 200 procentowy. I jest to zbliżone do danych naszych europejskich sąsiadów, gdzie ziemia kosztuje prawie 10 tys. EUR za hektar. Obecnie średnia cena hektara w Ukrainie wynosi 1-2 tys. USD.
Tak więc wprowadzenie drugiego etapu reformy rolnej doprowadzi do dalszego wzrostu cen ziemi. Ceny mogą wzrosnąć o 20-25 proc. już w przyszłym roku, a jeszcze większy wzrost spodziewany jest dwa lata później. Ponadto otwarcie rynku dla osób prawnych powinno stymulować popyt na ziemię, co będzie miało pozytywny wpływ na gospodarkę kraju. Dalszy rozwój reformy rolnej jest również aktywnie zalecany przez zachodnich partnerów.
Jednak nie wszyscy rolnicy popierają pomysł wdrożenia drugiego etapu reformy rolnej w czasie wojny. Obecnie małe gospodarstwa rolne znajdują się w trudnej sytuacji finansowej. Według analizy, 92 proc. rolników posiadających do 500 hektarów ziemi poniosło straty w ubiegłym sezonie z powodu rosnących kosztów nawozów, nasion i środków ochrony roślin, a także spadku cen zbóż.
Eksperci przypominają sceptykom, którzy uważali, że rozpoczęcie drugiej fazy reformy rolnej było niewłaściwe, że szara strefa na rynku gruntów istniała cały czas i ważne jest, aby jej nie utrzymywać dalej.
Wiktoria Czyrwa
Photo by Gabriel Jimenez on Unsplash