19 kwietnia 2021. W lipcu , w Ukrainie otwiera się rynek obrotu ziemią. W pierwszym etapie, do 1 stycznia 2024 roku, ziemię będą mogli kupować tylko obywatele Ukrainy. Limit zakupu to 100 hektarów.
Zjawiskach i problemy związane z otwarciem rynku ziemi opisał Jurij Djaczuk, dyrektor zarządzający INTELEVRAZ, firmy doradczej specjalizującej się w rynku nieruchomości. Ten ciekawy tekst znaleźliśmy na portalu zerno-ua.com
Wygląda na to, że 1 lipca nie ruszy „lawina” ofert sprzedaży. Szacuje się, że pojawią się oferty tylko 3 proc. działek, choć „tylko” w przypadku Ukrainy oznacza 800 000 ha. Skąd taki szacunek? Prawie 6 proc. wszystkich umów najmu wygasa w 2021 roku. Wśród właścicieli takich działek są tacy, którzy już zdecydowali się sprzedać ziemię. Djaczuk szacuje, że około połowa z tych 6 proc. to osoby, które wejdą na rynek w lipcu. Problem w tym, że ziemie te będą sprzedawane w kawałkach po 2 hektary, rozrzuconych po całej Ukrainie.
Ekspert dostrzega też dostrzega zjawisko samoorganizacji rynku: powstają grupy sprzedających, niektóre wyłaniają formalne struktury nawiązujące już kontakty z operatorami kapitału. „Duży kapitał patrzy w tym kierunku z zainteresowaniem, choć jeszcze nie rozumie, jak może wziąć udział w rynku od 2024 roku, kiedy otworzy się duży rynek (możliwość zakupu przez ukraińskie osoby prawne do 10 000 ha- red.)”.
Działki dopuszczone do obrotu w tym roku uzyskają zróżnicowaną cenę zakupu. Na południu 100 hektarów będzie kosztować około 100 000 USD, w „pasie kukurydzy i soi” cena osiągnie 200 000 USD.
Nastąpi segmentacja rynku i pojawią się trzy jego sektory. Pierwszym z nich będzie „rynek ziaren piasku”- działek o powierzchni jednostkowej, jednego- dwóch hektarów. Ten rynek- z kolei- przekształci się w „rynek kamieni” o powierzchni 100 hektarów. Dalej powstanie trzeci rynek- „bloków” o powierzchni 1000 hektarów lub więcej. Kiedy „rynek kamieni” przeniesie się na „rynek blokowy”, obrotem ziemią zainteresuje się duży kapitał. „Będą to obywatele Ukrainy, którzy będą mogli kupić ziemię lub przejść do dużych projektów inwestycyjnych. Ale będą musieli wiedzieć od kogo kupić tę ziemię”- wyjaśnia ekspert.
Konieczna więc będzie konsolidacja gruntów. Zarządzanie skonsolidowanymi gruntami jest już znacznie łatwiejsze, ale jego koszt i cena wynajmu również będą wyższe.
Przy okazji w Ukrainie powstanie rynek spekulacyjny, którzy najpierw kupią ziemię, a następnie skonsolidują działki i wystawią je na sprzedaż.
Djaczuk ocenia, że jeśli sytuacja ze spadkiem rentowności tradycyjnych gałęzi przemysłu będzie trwała, będzie rosło zainteresowanie inwestorów gruntami rolnymi. Może okazać się, że za atrakcyjną uznają nawet 5 proc. stopę zwrotu.
(Red.)